Trumpi atsakymai į brangius klausimus.

Pajamos iš NT pardavimo neapmokestinamos, jei tenkinama bent viena sąlyga:

1. Turtą turėjote ilgiau nei 5 metus. Nuo 2026-01-01 terminas sutrumpintas nuo 10 iki 5 metų ir taikomas bet kokiam NT — butui, namui, sklypui, garažui, komercinėms patalpoms.
2. Paskutinius 2 metus prieš pardavimą būste buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta. Šiuo atveju nesvarbu, kiek laiko būstą turėjote.
3. Gyvenamoji vieta deklaruota trumpiau nei 2 metus, bet per 1 metus nuo pardavimo gautus pinigus panaudojate kito būsto, kuriame deklaruosite gyvenamąją vietą, įsigijimui. Tinka ir paskolos, paimtos naujam būstui, dengimas.

Paveldėtam turtui 5 metai skaičiuojami nuo palikėjo mirties, dovanotam — nuo dovanojimo sutarties.

Jei nė viena sąlyga netenkinama, mokamas GPM nuo pelno (pardavimo kaina minus įsigijimo kaina ir susijusios išlaidos), ne nuo visos sumos.

Nuo pirkimo sutarties (nuosavybės perėmimo) datos, o ne nuo įregistravimo Registrų centre. Pasistatytam namui — nuo pirmo dokumento, patvirtinančio statybos užbaigimą. Perkant iš vystytojo — nuo turto perdavimo.

5 metų taisyklė taikoma pajamoms, gautoms nuo 2026-01-01, nepriklausomai nuo to, kada turtas įsigytas. Svarbi pinigų gavimo data: jei avansas gautas anksčiau nei suėjo terminas, nuo jo mokamas GPM, tačiau jį galima susigrąžinti, jei perdavimo dieną terminas jau suėjęs.

Jei paskutinius 2 metus iki pardavimo būste buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos, kad ir kiek laiko turtą valdėte. Skaičiuojama nuo deklaravimo datos — gyvenamoji vieta galėjo būti deklaruota ten dar prieš jums tampant savininku.

Išimtis apima ir namui priskirtą žemės sklypą. Atskirai įregistruotoms parkavimo vietoms ar sandėliukams ji greičiausiai netaikoma — joms galioja 5 metų taisyklė.

Sutuoktiniams išimtis taikoma kiekvienam atskirai: jei 2 metus deklaravęs tik vienas, neapmokestinama tik jo pusė.

Taip, jei per 1 metus nuo pardavimo pinigus panaudojate kito gyvenamojo būsto įsigijimui ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą. Pagal VMI išaiškinimą tada neapmokestinama visa pardavimo kaina.

• Tinka ir paskolos, paimtos naujam būstui, grąžinimas — net jei naują būstą nupirkote prieš parduodami senąjį.
• Jei iki gegužės 1 d. (deklaravimo termino) naujo būsto dar neįsigijote, pajamas deklaruokite kaip apmokestinamas ir sumokėkite GPM, o įvykdę sąlygą — patikslinkite deklaraciją ir susigrąžinkite mokestį.
• Jei per metus nespėjate deklaruoti gyvenamosios vietos, nes naujas namas dar statomas, pajamos apmokestinamos, bet deklaraciją galima patikslinti vėliau.

Paveldėtas turtas: 5 metai skaičiuojami nuo palikėjo mirties dienos. Įsigijimo kaina — vertė, nurodyta paveldėjimui (Registrų centro vidutinė rinkos vertė arba individualaus vertinimo vertė). Sutuoktiniui, paveldėjusiam kito sutuoktinio dalį bendro turto, terminas skaičiuojamas nuo pirminio bendro įsigijimo.

Dovanotas turtas: terminas skaičiuojamas nuo dovanojimo sutarties, įsigijimo kaina — rinkos vertė dovanojimo dieną. Pati dovana iš sutuoktinio, vaikų, tėvų, brolių, seserų, vaikaičių ar senelių neapmokestinama.

Taip pat taikoma ir 2 metų deklaruotos gyvenamosios vietos išimtis.

Apmokestinamas pelnas = pardavimo kaina − įsigijimo kaina − privalomos pardavimo išlaidos.

• Į įsigijimo kainą įskaičiuojama: pirkimo kaina ir privalomos pirkimo išlaidos, rekonstrukcija ar kapitalinis remontas, apmokėti iš jūsų ar sutuoktinio lėšų.
• Atimamos privalomos išlaidos: notaras, Registrų centras, valstybės rinkliavos, energinio naudingumo sertifikatas.
• Neatimama: paprastas remontas, paskolos palūkanos, aplinkos tvarkymas, tarpininkų ir teisininkų paslaugos.
• Visos išlaidos turi būti pagrįstos dokumentais — be jų įsigijimo kainos atimti negalima.

2026 m. tarifai (kartu su kitomis ne darbo pajamomis, pvz. nuoma): iki 27 745,80 € — 15 %, iki 83 237,40 € — 20 %, iki 138 729 € — 25 %, daugiau — 32 %. Nuostolis neperkeliamas ir kitų pajamų nemažina.

Apmokestinamos pajamos deklaruojamos metinėje deklaracijoje GPM311 (su priedu D1) iki kitų metų gegužės 1 d., tą pačią dieną sumokamas ir mokestis (įmokos kodas 1441).

Neapmokestinamų pajamų, kai tenkinama 2 metų gyvenamosios vietos ar naujo būsto per metus sąlyga, deklaruoti nereikia.

Svarbu: VMI deklaravimo taisyklėse vis dar nurodyta, kad nedeklaruoti galima tik turto, įsigyto prieš 10 metų. Todėl jei turtą turėjote 5–10 metų, saugiausia pajamas deklaruoti kaip neapmokestinamas, nurodant lengvatos kodą, arba pasitikslinti VMI.

• Nuosavybę patvirtinantis dokumentas (pirkimo sutartis, paveldėjimo liudijimas ir pan.). Registrų išrašų pardavėjui užsisakyti nebereikia — notaras juos tikrina pats.
• Energinio naudingumo sertifikatas — privalomas parduodant ar nuomojant (išskyrus kai kurias išimtis, pvz. sezoninius sodo namus). Butui jis gali būti išduotas pagal viso namo sertifikatą. Galioja 10 metų, energinė klasė turi būti nurodyta skelbime.
• Sutuoktinio dalyvavimas ar sutikimas — žr. klausimą žemiau.
• Bendrijos pažyma apie atsiskaitymą, jei butas priklauso bendrijai.
• Namui — ir žemės sklypo dokumentai (ar valstybinės žemės nuomos perleidimas).

Bendrąją jungtinę nuosavybę (įgytą santuokos metu) parduoda abu sutuoktiniai arba vienas — pagal kito notarinį įgaliojimą.

Net jei būstas priklauso tik vienam sutuoktiniui asmeniškai, bet jame gyvena šeima (šeimos turtas), jį parduoti ar įkeisti galima tik su kito sutuoktinio rašytiniu sutikimu (CK 3.85 str.).

Nuo 2023-01-01 — ne, jei sandoris tvirtinamas notaro (CK 3.188 str. 5 d.). Notaras pats patikrina, ar apsaugotos vaiko teisės ir interesai, ir paprastai prašo įrodymų, kur vaikas gyvens po pardavimo.

Taip. Dažniausiai pirkėjo bankas dalį kainos perveda tiesiai pardavėjo bankui paskolos likučiui padengti, o likutį — pardavėjui. Pardavėjo bankas turi duoti sutikimą ir pažymą apie grąžintiną sumą; grąžinus paskolą, hipoteka išregistruojama.

Saugus būdas atsiskaityti — notaro depozitinė sąskaita: pirkėjas perveda pinigus notarui, o šis juos išmoka, kai įvykdomos sutarties sąlygos. Mokestis — 0,06 % sumos (min. 30 €, maks. 5 000 €).

Už pagrindinį būstą — tą, kuriame deklaruota jūsų gyvenamoji vieta, — mokestis mokamas tik nuo vertės dalies, viršijančios 450 000 € (kiekvienam savininkui). Virš ribos taikomas 0,1 % tarifas Vilniaus mieste, Vilniaus rajone ir Kaune.

Sutuoktiniams, kurie abu deklaravę gyvenamąją vietą tame būste, riba efektyviai yra 900 000 €, nes kiekvienas turi savo 450 000 €.

Pagrindinis būstas nustatomas pagal deklaruotą gyvenamąją vietą — atskirai VMI nieko pranešti nereikia.

Visų jūsų ne pagrindinių gyvenamųjų objektų, taip pat garažų, sodo namų, ūkinių ir poilsio pastatų vertė sudedama ir taikoma progresinė skalė:

• iki 50 000 € — 0 %
• 50 000–200 000 € — 0,2 %
• 200 000–400 000 € — 0,4 %
• 400 000–600 000 € — 0,6 %
• 600 000 € – 1 mln. € — 0,8 %
• virš 1 mln. € — 1 %

Pavyzdys (VMI): pagrindinis būstas 250 000 € ir butas nuomai 100 000 € — mokama (100 000 − 50 000) × 0,2 % = 100 € per metus.

Nuo 2026 m. panaikinta ankstesnė 220 000 € lengvata — administracinės, prekybos, paslaugų, gamybos, sandėliavimo ir kitos komercinės paskirties turtas apmokestinamas nuo pirmo euro: savivaldybės tarifas ir papildomas 0,2 %.

Vilniaus mieste: administracinė, prekybos, paslaugų — 1,0 % (0,8 + 0,2), viešbučių ir maitinimo — 0,7 %, gamybos ir sandėliavimo — 1,2 %.

Loftai dažnai įregistruoti kaip administracinės ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos. Prieš pirkdami pasitikrinkite paskirtį Registrų centre — ji lemia ir mokestį, ir galimybę naudoti verslo liudijimą nuomai.

Nuo Registrų centro nustatytos vidutinės rinkos vertės (masinio vertinimo), ne nuo pirkimo kainos. Savo turto vertę galite pasitikrinti Registrų centro paieškoje pagal unikalų numerį.

Jei manote, kad vertė nustatyta neteisingai, galima pateikti individualų vertinimą, kai skirtumas didesnis nei 20 %, — prašymą reikia pateikti per pirmus 3 mokestinio laikotarpio mėnesius.

VMI mokestį apskaičiuoja pats ir iki kovo 1 d. pateikia užpildytą deklaraciją, o sumokėti reikia iki kovo 15 d. Už 2026 m. — iki 2027-03-15. Avansinių įmokų fiziniai asmenys nemoka.

Jei apskaičiuota suma 5 € ar mažesnė, jos mokėti nereikia. Įsigijus ar pardavus turtą mokestis skaičiuojamas už tuos mėnesius, kuriais turtą valdėte.

Daugelis perkant būstą sako „rankpinigiai“, bet teisiškai rankpinigiais negalima užtikrinti nei preliminariosios sutarties, nei notarinės NT pirkimo sutarties (CK 6.98 str. 2 d.). Todėl taisyklė „nepirksi — prarasi, neparduosi — grąžinsi dvigubai“ NT sandoriams paprastai netaikoma.

Perkant NT mokamas avansas — tai kainos dalis, kuri, sandoriui neįvykus, grąžinama. Jei norite, kad avansas liktų pardavėjui (ar būtų grąžintas su priedu), kai kita šalis be priežasties atsisako sandorio, tai reikia aiškiai įrašyti preliminariojoje sutartyje kaip netesybas.

Ne. Preliminariajai NT sutarčiai pakanka rašytinės formos (CK 6.165 str.). Joje turi būti nurodyti esminiai būsimos sutarties dalykai ir terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti — jei termino nėra, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per 1 metus.

Jei viena šalis be pagrindo atsisako pasirašyti pagrindinę sutartį, ji turi atlyginti kitos šalies nuostolius, tačiau priversti sudaryti sandorį teismas negali. Todėl svarbu sutartyje aiškiai sutarti avansą ir netesybas.

Naujos statybos butų daugiabutyje vystytojas negali parduoti fiziniams asmenims, kol statyba neužbaigta, — todėl iki tol sudaromos preliminariosios sutartys.

1. Išankstinis banko įvertinimas — kiek paskolos galite gauti. Paraiška niekuo neįpareigoja.
2. Preliminarioji sutartis ir avansas su pardavėju.
3. Turto vertinimas — atlieka banko pripažintas vertintojas, apmoka pirkėjas.
4. Banko sprendimas ir kredito sutartis.
5. Notaras — tą pačią dieną pasirašomos pirkimo–pardavimo ir hipotekos sutartys.
6. Paskolos išmokėjimas pardavėjui (ar jo bankui) įregistravus hipoteką.
7. Turto draudimas — privalomas pagal kredito sutartį.

Nuo 2026-08-01: pirmą būstą perkantiems (jei 5 metus neturėjo jokio NT) pradinis įnašas gali būti 10 %, įprastai — 15 %, turint kitą būsto paskolą — 30 %. Įmokos negali viršyti 50 % pajamų, tikrinant su bent 6 % palūkanomis.

Perkant savomis lėšomis — dažniausiai 1–3 savaitės, su paskola — 3–6 savaitės nuo objekto pasirinkimo.

• Banko sprendimas — dažnai 1–2 d., visas paskolos procesas — 2–4 sav.
• Turto vertinimas — keletas darbo dienų.
• Notaro laikas — nuo kelių dienų iki 2 savaičių.
• Registrų centras nuosavybę įregistruoja per 5 darbo dienas (skubiai — per 1 ar 3 d.), hipoteką — per 1 darbo dieną.

Teisės aktuose „dalinės apdailos“ sąvokos nėra — kiekvienas vystytojas ją apibrėžia savaip, todėl visada tikrinkite sutarties priedą su darbų sąrašu.

Minimalūs reikalavimai butui, parduodamam be pilnos apdailos (STR 1.04.04:2017): sumontuoti langai, palangės ir buto durys, sienų paviršiai paruošti apdailai, pagrindai grindų dangai, veikiančios inžinerinės sistemos, o bendrosios patalpos — visiškai įrengtos.

Pagal CK 6.698 str. garantiniai terminai yra: 5 metai — bendrai, 10 metų — paslėptiems elementams (konstrukcijoms, vamzdynams), 20 metų — tyčia paslėptiems defektams. Sutartyje gali būti numatyti ilgesni, bet ne trumpesni terminai.

Vystytojas atsako pirkėjui už rangovo garantinius įsipareigojimus ir privalo pateikti garantijos dokumentą (bent 5 % statybos kainos) defektams, paaiškėjusiems per pirmus 3 metus. Pastebėjus defektą, apie jį reikia raštu pranešti per protingą terminą.

Registrų centro savitarnoje bet kas gali užsisakyti NT registro išrašą (elektroninis — 2,64 €). Jame matyti savininkas, hipoteka ir kiti įregistruoti apribojimai. Sandorio metu notaras dar kartą patikrina visus registrus, įskaitant turto areštus.

Taip pat verta paprašyti namo administratoriaus ar bendrijos pažymos apie buto skolas, sukauptas kaupiamąsias lėšas ir renovacijos paskolą — jos pereina naujam savininkui.

Šiuo metu — ne. Trumpalaikė apgyvendinimo veikla daugiabučio buto gyvenamosiose patalpose laikoma naudojimu ne pagal paskirtį (Vyriausybės nutarimas Nr. 1178 ją leidžia tik vieno–dviejų butų namuose ir ūkio pastatuose kaimo vietovėse). Baudos — 280–3 000 €, pakartotinai — 400–6 000 €.

Aplinkos ministerija parengė pakeitimą, kuris leistų trumpalaikę nuomą su kitų savininkų sutikimu, tačiau 2026 m. rugsėjo mėn. jis dar nepriimtas.

Du būdai:

• 15 % GPM nuo gautos nuomos (išlaidos neatskaitomos). Kartu su kitomis ne darbo pajamomis viršijus 12 VDU per metus, taikomi didesni tarifai.
• Verslo liudijimas — fiksuotas mokestis, Vilniuje 2026 m. 684 € per metus už objektą. Tinka tik gyvenamosios paskirties būsto ilgalaikei nuomai, pajamos iki 50 000 € per metus. VSD ir PSD įmokų su juo mokėti nereikia.

Pavyzdžiui, nuomojant už 700 € per mėnesį, 15 % GPM sudarytų 1 260 € per metus, o verslo liudijimas — 684 €.

Visas pardavimo procesas vienose rankose:

• kainos strategija pagal realius sandorius, ne pagal norus;
• pateikimas — profesionalios nuotraukos, planai, video, o projektams — atskira svetainė;
• skelbimai, pirkėjų bazė, apžiūros;
• pirkėjo finansavimo patikra dar prieš derybas;
• derybos, preliminarioji sutartis, dokumentai, bankas, notaras.

Paslaugų apimtis ir sąlygos derinamos individualiai — parašykite, ir aptarsime jūsų situaciją.

Išimtinė sutartis reiškia, kad turtą tam tikrą laiką parduoda vienas brokeris. Pardavėjui tai naudinga, nes:

• objektas pateikiamas vienodai ir profesionaliai, o ne keliomis skirtingomis kainomis skirtinguose skelbimuose — tai mažina pirkėjų pasitikėjimą ir kainą;
• brokeris gali investuoti į rinkodarą (foto, video, reklamą), nes žino, kad darbas nebus veltui;
• jūs turite vieną atsakingą žmogų ir aiškią ataskaitą apie peržiūras, apžiūras ir pasiūlymus.